Tư vấn pháp luật về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình? Xác định thời điểm sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là căn cứ pháp lý xác nhận tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với cá nhân, tổ chức đang sử dụng.

Như vậy đây là quyền của người đang sử dụng đất đối với đất và tài sản gắn liền với đất của mình, để đảm bảo tính hợp pháp của việc sử dụng, để được hưởng những quyền của người sử dụng đất được pháp luật quy định thì cá nhân, hộ gia đình thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hợp pháp hóa việc sử dụng của mình.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 0824096999

Thứ nhất, điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất Đai cá nhân, hộ gia đình để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có giấy tờ về quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

– Người được chuyển đổi, thừa kế; nhận chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp nhằm thu hồi nợ;

– Được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/07/2017; Được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, mua nhà ở thuộc quyền sở hữu của Nhà nước;

– Theo kết quả hòa giải thành khi tranh chấp đất đai; quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

– Nhận chuyển nhượng nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất thông qua hợp đồng mua bán; Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Người đang sử dụng đất thuộc quỹ đất của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà theo quy định của pháp luật được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Cá nhân đang sử dụng đất mà tách, hợp thửa đất hoặc tách, hợp nhất phần đất thuộc quyền sử dụng của mình trong trường hợp đất có chung quyền sử dụng đất từ 02 đồng sở hữu trở lên;

– Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người sử dụng đất tiến hành điều chỉnh thông tin sai lệch trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy hộ gia đình, cá nhân thuộc một trong những trường hợp nêu trên lập hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hợp pháp hóa quyền sửu dụng đất của mình.

Thứ hai, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 8 theo đó các trường hợp khác nhau thì hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần các giấy tờ, tài liệu khác nhau, cụ thể như sau:

– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lưu ý áp dụng theo Mẫu số 04/ĐK;

– Một trong các loại giấy tờ, tài liệu để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người nộp hồ sơ;

– Nếu quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng;

– Đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004 thì nộp Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 08/ĐK;

– Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận giữa các bên hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề;

– Quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;

– Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất trong trường hợp Nhà nước giao đất cho công dân, tổ chức để quản lý;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất nếu thuộc các trường hợp được miễn, giảm;

– Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu/Thẻ căn cước công dân; Sổ hộ khẩu của người nộp hồ sơ;

– Giấy tờ ủy quyền về việc nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

Thứ ba, trình tự xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan chúng tôi chia thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm bốn bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người đề nghị cấp giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh hoặc tại UBND cấp xã.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ ban đầu

– Cán bộ tiếp nhận hồ sơ tiến hành kiểm tra hồ sơ và cấp giấy biên nhận cho người nộp hồ sơ nếu hồ sơ hợp lệ.

– Thông báo và hướng dẫn cho người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ trong thời hạn tối đa 03 ngày nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ.

Nếu hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã thực hiện:

– Trường hợp đề nghị cấp Giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất: UBND cấp xã kiểm tra hồ sơ và xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất, tình trạng tranh chấp đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu tài sản; xác nhận sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, vấn đề cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt đối với nhà ở, công trình xây dựng.

– Trường hợp không đề nghị chứng nhận tài sản gắn liền với đất thì UBND xã xác nhận nguồn gốc, tranh chấp, thời gian, quá trình sử dụng đất.

– Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai

– Nếu người nộp hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có đề nghị chứng nhận tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận về nguồn gốc, tranh chấp, thời điểm sử dụng đất trong trường hợp không có các giấy tờ theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan.

– Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng, đo đạc bản đồ.

+ Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đăng ký.

+ Cán bộ cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế đồng thời thông báo thu nghĩa vụ tài chính đến người đăng ký trừ trường hợp được miễn hoặc được ghi nợ;

+ Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình người có thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đề nghị.

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nộp hồ sơ đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc đã ký hợp đồng thuê đất hoặc gửi cho UBND cấp xã để trao cho người nộp hồ sơ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Các lưu ý về điều kiện, hồ sơ, trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

– Thời hạn giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 30 ngày. Nếu tại các xã hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn có thể gia hạn thêm nhưng không được quá 15 ngày.

– Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

– Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

1. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi muốn biết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình thì phải làm thủ tục gì? Mong Luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Bạn không nói rõ là bạn có giấy tờ về quyền sử dụng đất không, tuy nhiên theo quy định của Đ100, Đ101 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đáp ứng đủ điều kiện thì bạn sẽ được cấp, trình thụ thủ tục theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như sau:

Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.

2. Xác định thời điểm sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào Luật sư! Tôi có thắc mắc muốn nhờ Luật sư tư vấn, cụ thể như sau: bố mẹ đẻ tôi khai hoang thửa đất và làm nhà ở từ năm 1986, năm 2000 tặng cho lại thửa đất trên cho tôi tiếp tục ở và sử dụng. Nay tôi muốn đề nghị cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, được biết tôi đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không có giấy tờ ở Điều 101, Luật Đất đai 2013), nhưng tôi có băn khoăn về cách xác định thời điểm sử dụng đất, cụ thể tại khoản 4, Điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“…..4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

Vậy theo Khoản 4, Điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP trên thì thời điểm sử dụng đất vào mục đích đất ở để cấp giấy chứng nhận và là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính (Tiền sử dụng đất) đối với trường hợp của tôi là năm 2000 hay xác định là năm 1986 khi bố mẹ tôi khai hoang và ở? Thực tế đất được bố mẹ tôi sử dụng để ở từ 1986 nên nếu xác định năm 2000 đối với thời điểm tôi được tặng cho thì thiệt thòi cho tôi sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất, mong Luật sư phân tích điểm này để tôi hiểu đúng theo quy định của pháp luật. Tôi xin chân thành cám ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Khoản 4 Điều 21 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP quy định Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

“[…]

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

Đối chiếu quy định trên vào trường hợp của bạn, bố mẹ bạn khai hoang thửa đất và làm nhà ở từ năm 1986, năm 2000, tặng cho lại thửa đất cho bạn và tiếp tục sử dụng đến nay. Nay bạn muốn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định với mục đích để ở sẽ được xác định theo thời điểm người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt đầu sử dụng đất là năm 2000.

3. Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi ở làng Khúc Na, xã Sa Bình, huyện Sa Thầy, tỉnh Kon Tum. Tôi mới xây làm nhà cấp 4 mong muốn được cấp sổ đỏ. Nhưng gia đình tôi đang chung sổ hộ khẩu với ông nội và cả ba mẹ của tôi nữa. Vậy tôi cần làm đơn xin cấp sổ đỏ như thế nào về trình tự, thủ tục, hồ sơ…?

Luật sư tư vấn:

Do không rõ nguồn gốc ngôi nhà của bạn như thế nào và có những giấy tờ gì nên tùy vào từng trường hợp àm bạn cần xem xét xem bạn có đủ điều kiện để được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Căn cứ quy định tại Điều 99, 100, 101 Luật đất đai 2013:

“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

… “

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

… “

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

… “

Sau khi đã có đủ điều kiện kể trên, bạn có thể thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

… “

Và hồ sơ thì bạn cần chuẩn bị những giấy tờ theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

“1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

… “.

4. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi Luật Sư! Gia đình ông A có mảnh đất thổ cư là 930m2. Năm 2003 gia đình ông A có nhượng lại cho tôi 360m2, có giấy tờ chuyển nhượng do ủy ban xã và địa chính xã xác nhận (khi đó toàn bộ các hộ chưa có sổ đỏ). Năm 2010 tôi đến phòng địa chính xã để nộp đơn xin cấp sổ đỏ thì được biết là toàn bộ thửa đó được cấp cho gia đình ông A vào năm 2006, được chia ra thành 02 sổ đỏ là : – phần đất ở 760m2 (thời hạn sử dụng lâu dài) – và 170m2 đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt (thời hạn sử dụng lâu dài)

Trong đó bao gồm cả phần đã chuyển nhượng cho tôi từ năm 2003 như vậy là đúng hay sai ? Địa chính xã yêu cầu tôi làm thủ tục để tách sổ đó ra, phần đất đã chuyển nhượng cho tôi sẽ là 230m2 đất ở và 136m2 đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt. Diện tích 136m2 đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt – địa chính xã nói rằng sẽ cấp sổ đỏ có thời hạn sử dụng – như vậy là đúng hay sai? Trong khi sổ đỏ được cấp trước đó là 170m2 đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt với thời hạn sử dụng lâu dài! Chân thành cảm ơn Luật Sư!

Luật sư tư vấn:

Trường hợp của bạn mua đất năm 2003, trước ngày 1/7/2004 khi “Luật đất đai 2013” có hiệu lực theo đó áp dụng Luật Đất đai 1993 để xác định về giá trị của hợp đồng chuyển nhượng. Điều 75 Luật Đất đai 1993 ghi nhận quyền chuyển mục đích sử dụng đất, gia đình ông A có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đây và đảm bảo phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép trong các trường hợp, người nhận đất sử dụng đúng mục đích:

– sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Chuyển đi nơi khác;

+ Chuyển sang làm nghề khác;

+ Không còn khả năng trực tiếp lao động.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích.

Hồ sơ chuyển nhượng theo quy định tại Điều 10 Nghị định 17/1999/NĐ-CP gồm:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn);

Luật sư tư vấn pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 0824096999

– Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa);

Như vậy, trường hợp bạn có mua đất của ông A năm 2003, tuy nhiên, vào thời điểm mua đất, ông A lại chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn vào thời điểm này là không hợp pháp.

“Luật đất đai 2013” ghi nhận một trong những điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 50 trong trường hợp nhận chuyển nhượng phải đáp ứng là “Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993″, tuy nhiên, trường hợp của bạn giấy tờ chuyển nhượng là sau ngày 15/10/1993, không phù hợp với quy định để cấp giấy chứng nhận cho bạn vào năm 2006.

Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông A năm 2006 là hợp pháp hay không cần kiểm tra lại điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của gia đình ông A thời điểm đó có đáp ứng quy định tại Điều 50 “Luật đất đai 2013” hay không để kết luận.

Về vấn đề liên quan đến việc “diện tích 136m2 đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt – địa chính xã nói rằng sẽ cấp sổ đỏ có thời hạn sử dụng, trong khi sổ đỏ được cấp trước đó là 170m2 đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt với thời hạn sử dụng lâu dài” là không có căn cứ. Việc xác định mục đích sử dụng đất của bạn sau khi tách thửa đất ra phụ thuộc vào vị trí thửa đất bạn mua của ông A.