Từ viết tắt: LDĐ: Luật Đất đai QSDĐ: quyền sử dụng đất HĐTC: Hợp đồng thế chấp GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân nói riêng phải được lập thành hợp đồng riêng (HĐTC) hoặc thể hiện trong hợp đồng tín dụng. Ngoài ra HĐTC QSDĐ còn phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Sau khi các bên thực hiện xong thủ tục giao kết HĐTC QSDĐ thì các bên còn phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp hay còn gọi là đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Bước 1: Công chứng hợp đồng thế chấp
Có lẽ, xuất phát từ tính chất phức tạp của các quan hệ về bất động sản (trong đó đặc biệt là quyền sử dụng đất) và do nhận thức của người dân còn hạn chế nên bên cạnh thiết chế đăng ký thế chấp, Nhà nước cần tiếp tục duy trì thiết chế công chứng bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các giao dịch. Việc thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ không chỉ trực tiếp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức mà còn giúp tang cường hơn nữa trật tự xã hội, hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng, giao dịch. Mặt khác, thực tiễn cho thấy nếu Nhà nước không quy định công chứng bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp về QSDĐ thì sẽ làm phát sinh khó khăn cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, vì những vấn đề mang tính pháp lý (ví dụ điều khoản: người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện; có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội…) thực sự “nằm ngoài” khả năng của cán bộ công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Do vậy, công chứng có thể xem là một bước quan trọng và cần thiết trước khi người dân, doanh nghiệp thực hiện việc đăng ký theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Sau khi các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hoàn thiện thủ tục công chứng hợp đồng theo quy định của pháp luật, các bên phải thực hiện đăng ký thế chấp.
Căn cứ Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân khi đăng ký thế chấp QSDĐ cần nộp 1 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
– Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01/ĐKTC (1 bản chính).
– HĐTC hoặc HĐTC có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực).
– Bản chính GCNQSDĐ
– Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực hoặc 1 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)
Ngoài ra, tại Thông tư 07/2019/TT-BTP Hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đưa ra quy định mới về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu chung tại Điều 12. Theo đó, cơ quan đất đai sẽ thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp tài sản thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình, trong đó GCNQSDĐ chỉ ghi tên của chủ hộ, nhưng cơ quan công chứng, chứng thực xác định bên thế chấp có chung QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình.
Thông Tư 07/2019/TT-BTP quy định rằng người đồng sở hữu/người đồng sử dụng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất muốn đăng ký thế chấp phần tài sản của mình trong quyền sử dụng đất chung hoặc tài sản gắn liền với đất chung, người đó đầu tiên phải tiến hành thủ tục tách để có được một GCNQSDĐ riêng. Điều này phù hợp với nguyên tắc của LĐĐ 2013 về việc thực hiện quyền của một nhóm người đồng sở hữu/sử dụng.
Như vậy, trường hợp đất, tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng chung, quyền sở hữu chung của các thành viên hộ gia đình là người sử dụng đất, của nhóm người sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 167 của LĐĐ năm 2013 mà một hoặc một số thành viên của hộ gia đình, của nhóm người sử dụng đất có yêu cầu đăng ký thế chấp đối với phần quyền sử dụng đất, phần tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của mình thì trước khi đăng ký thế chấp, người có yêu cầu phải thực hiện thủ tục để được cấp GCNQSDĐ.
